容積オーバーを解消しつつ用途変更したホテル

都内に本社を置く不動産開発事業者の、新規事業としてオフィスビルからホテルへ用途変更するプロジェクト。

この物件は検査済証は取得しているものの、検査時には駐車場であった部分が店舗になっており、容積オーバーとなっているため、違法状態を解消してから、ホテルへ用途変更する必要がありました。

建築再構企画は行政と手続きの進め方について協議を行い、用途変更の確認申請時に適法となる計画を作成し、用途変更に関する改修工事と並行して是正工事を行っても良いという見解を得ました。

これにより、工事の二度手間を防ぐだけでなく、スケジュールの短縮にも成功しています。既存建物の設計意図を読み解き、ただ容積オーバー部分を是正するだけでなく、法定面積は減らしても宿泊客の利用面積は減らさないような計画とし、プロジェクトの成功に貢献しました。

建築再構企画のサポート内容・ポイント

  • 資料、現地調査による延べ面積、緩和面積の正確な把握と調整
  • 違反建築物の是正と確認申請提出のための行政との調整
  • 事業の核となる宿泊施設に必要な設備の早期把握、消防との協議、設置場所の確保検討
  • 現地、資料調査により、新築時の設計意図を把握、最もコストのかからない計画案の提案
  • 客室面積の効率を最大化できるよう丁寧な法規の検証

 

 

 

用途の変遷と容積を表すダイアグラム(白抜き:容積対象外部分)

駐車場・屋外テラスを居室にして容積オーバーとなっていたが、駐輪場と日本庭園を設けることで解消した

 

 

屋外テラス部分に架けられていた屋根を撤去し(左)、日本庭園と露天風呂とした(右)

プロジェクト基本情報

事業主 東京都内の大手不動産開発事業者
所在地 京都府京都市
延べ面積 約1,133.05㎡
構造 鉄骨造一部鉄筋コンクリート造
事業内容・用途 ホテル、物販店舗、サービス店舗、駐車場